Locazione commerciale, è nulla la clausola del contratto di rinuncia all'indennità di avviamento

In tema di locazione di immobile ad uso non abitativo, la clausola del contratto contenente una rinuncia preventiva, da parte del conduttore, all’indennità di avviamento a fronte della riduzione del canone, è, in virtù dell'art. 79 della legge 27 luglio 1978, n. 392, nulla.

Secondo gli ermellini, invece, non è precluso al conduttore di rinunciare alla detta indennità successivamente alla conclusione del contratto, quando può escludersi che si trovi in quella posizione di debolezza alla cui tutela la richiamata disciplina è preordinata. La Cassazione ha colto l’occasione per ribadire e confermare l’orientamento maggioritario affermatosi in materia e, di conseguenza, per mettere in luce come i giudici di merito abbiano errato nell’aderire ad un isolato indirizzo giurisprudenziale, senza in alcun modo argomentare circa i motivi posti a fondamento di tale adesione. (III sez. Sentenza n. 23623 del 24/09/2019)

Ricostruendo il percorso logico giuridico seguito dai giudici di legittimità, l’art. 79 della Legge sull’equo canone (392/1978) è una norma di chiusura volta a tutelare i diritti del conduttore, espressamente menzionati, evitando che questi possano essere violati o elusi. Nello specifico, la disposizione in esame mira a riconoscere una tutela  nei confronti del conduttore, impedendo che i relativi diritti possano essere preventivamente elusi. Fino a quando non venga concluso un contratto di locazione infatti, i diritti che ne discendono sono da considerarsi indisponibili per le stesse parti contrattuali.

La conclusione del contratto di locazione rappresenta il momento temporale entro il quale il conduttore è ritenuto essere il contraente debole poiché questi può essere intimorito dal rischio di perdere l’immobile in cui svolge la propria attività. Proprio per questa ragione, le pattuizioni che condizionano anticipatamente la nascita di un diritto sono da considerarsi nulle; ammettere una tale facoltà significherebbe riconoscere un vantaggio al locatore contrastante con la disciplina legale. La negoziazione dei diritti che discendono dal contratto di locazione è ammessa solo dopo che questi siano venuti ad esistenza e siano nella disponibilità delle parti, ivi compreso il diritto all’indennità di avviamento.

A tal proposito infatti, il Collegio non rinviene alcuna disposizione normativa che riconosca il diritto all’indennità del conduttore come indisponibile anche dopo l’esaurimento del rapporto giuridico. La Cassazione riprende anche la posizione della dottrina: sussiste il divieto ex lege di rinuncia preventiva all’indennità ma, lo stesso divieto, non si rinviene qualora tale rinuncia intervenga successivamente, ossia dopo che il diritto in questione sia venuto ad esistenza.

http://www.cortedicassazione.it/corte-di-cassazione/it/c_dettaglio_sentenze.page?contentId=SZC23138

Redazione

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