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Chiusura per covid19 e affitto commerciale, rinegoziare il canone o non pagare affatto?

I conduttori di immobili ad uso diverso possono chiedere la riduzione del canone a seguito della situazione creata dalle misure del Governo sul coronavirus?

La situazione drammatica che si è venuta a creare con l'emergenza coronavirus è sotto gli occhi di tutti, sia dal punto di vista sanitario che da quello economico. Il Governo ha provato a dare risposte con un primo pacchetto di provvedimenti da 25 miliardi di euro, ma è una risposta del tutto insufficiente.

Tra i tanti a soffrire per la crisi sono gli esercenti delle attività obbligate alla chiusura. La maggior parte esercitate in locali presi in conduzione con dei contratti di locazione o di affitto di ramo d’azienda. La domanda che mi è frullata per la testa, e per questo condivido con voi queste riflessioni, è se sia possibile per i titolari di queste attività invocare un principio liberatorio come quello di “forza maggiore” per sospendere, in toto o in parte, il pagamento dei canoni di affitto o di locazione.

Il nodo non è facile da dipanare. Il nostro sistema giuridico non conferisce un autonomo e generalizzato rilievo alla “forza maggiore” come causa legittima di sospensione di una prestazione contrattualmente dovuta. Una ipotesi di “forza maggiore” è prevista solo dal Codice del Turismo che all’art. 41 quarto comma così recita: «In caso di circostanze inevitabili e straordinarie verificatesi nel luogo di destinazione o nelle sue immediate vicinanze e che hanno un’incidenza sostanziale sull’esecuzione del pacchetto o sul trasporto di passeggeri verso la destinazione, il viaggiatore ha diritto di recedere dal contratto, prima dell’inizio del pacchetto, senza corrispondere spese di recesso, ed al rimborso integrale dei pagamenti effettuati per il pacchetto, ma non ha diritto a un indennizzo supplementare.».

COSA PREVEDE IL CODICE CIVILE?

Per il resto si fa riferimento agli articoli 1256, 1258, 1467 e 1468 del codice civile che regolano i rapporti contrattuali nei casi di impossibilità sopravvenuta ed eccessiva onerosità che generino un ritardo o una totale impossibilità nella esecuzione della prestazione.

L’art. 1256 del codice civile prevede che le obbligazioni si estinguono quando, per una causa non imputabile al debitore, la prestazione diventa impossibile. Laddove invece l'impossibilità sia soltanto temporanea, il debitore, finché essa perdura, non può essere ritenuto responsabile del ritardo nell'adempimento, ma anche in tal caso l'obbligazione si estingue se l'impossibilità perdura fino a quando il debitore non può più essere ritenuto obbligato ad eseguire la prestazione ovvero il creditore non ha più interesse a conseguirla. L'art. 1258 codice civile prevede lipotesi della impossibilità parziale di rendere la prestazione dovuta (canone) quando la stessa sia divenuta impossibile solo in parte. In questo caso il debitore (conduttore) si libera dall'obbligazione eseguendo la prestazione per la parte che è rimasta possibile. Anche qui, tuttavia, deve considerarsi che l'impossibilità parziale, allo stato, non è definitiva.

L’art. 1463 del codice civile, in tema di prestazioni corrispettive, prevede che la parte liberata per la sopravvenuta impossibilità della prestazione dovuta non possa chiedere la controprestazione, e debba restituire quella che abbia già ricevuta, secondo le norme relative alla ripetizione dell'indebito. Mentre il successivo art. 1464 prevede che quando la prestazione di una parte è divenuta solo parzialmente impossibile, l'altra parte abbia diritto ad una corrispondente riduzione della prestazione da essa dovuta, e possa recedere dal contratto qualora non abbia un interesse apprezzabile all'adempimento parziale. L’epidemia e i provvedimenti volti al suo contenimento rispondono certamente ai requisiti di imprevedibilità ed inevitabilità. Le disposizioni dei vari DPCM e dei decreti legge per covid19, sono provvedimenti delle autorità che, oltre che imprevedibili al momento della stipula, incidono direttamente sulla realizzabilità del contratto.

Difficile è tradurre i divieti disposti dai DPCM in termini di impossibilità di una prestazione tipica del locatore o del conduttore quantomeno nel contratto di locazione commerciale.

AFFITTO RAMO D'AZIENDA E LOCAZIONE COMMERCIALE

Nei contratti di affitto di ramo d’azienda le sospensioni di certe attività incidono direttamente, rendendola di fatto impossibile, sulla prestazione principale dell’affittante consistente nella messa a disposizione di un complesso di beni e rapporti giuridici organizzati per lo svolgimento di un’attività d’impresa. Provvedimenti che neghino la possibilità di svolgere tale attività aziendale fanno venir meno l’utilità funzionale della prestazione contrattuale dell’affittante che diviene, per l’effetto, impossibile.

Per contro, nella locazione commerciale, i divieti non incidono sulla prestazione principale del locatore, ovvero la messa a disposizione di locali genericamente idonei all’uso che ne è consentito ai sensi del contratto. Essi non hanno infatti alcuna attinenza all’immobile in cui si svolge l’attività, alle sue caratteristiche o alla sua idoneità all’uso pattuito. Mi pare evidente che incidano, piuttosto, direttamente od indirettamente sull’attività stessa del conduttore in modo del tutto indipendente dalla prestazione del locatore.

Del pari, in termini di rigorosa causalità, la chiusura temporanea dell’attività non rende radicalmente impossibile la prestazione principale del conduttore consistente nel pagamento del canone di locazione e delle spese accessorie. È bene infatti ricordare che non è impossibile la prestazione che possa essere adempiuta con la normale diligenza e che, in sede di giudizio, potrebbe non essere ritenuta giustificazione sufficiente la mancanza di ricavi limitata a qualche settimana.

LA SOLUZIONE? RINEGOZIAZIONE PER RIDUZIONE DEL CANONE

In tali casi è probabilmente più giustificata una domanda di riduzione dei canoni proporzionata al mancato godimento piuttosto che una sospensione del loro pagamento, ovvero in una rinegoziazione dei termini contrattuali. In questa ipotesi potrebbe esser richiamata la “eccessiva onerosità sopravvenuta” ai sensi dell'art. 1467 codice civile. Tale soluzione, tuttavia, potrebbe determinare solo la pretesa di risoluzione del contratto da parte del conduttore (evitando il preavviso di 6 mesi per gravi motivi). Ciò sempre che il locatore, di fronte alla richiesta risoluzione, non “offra di modificare equamente le condizioni del contratto.”

Dipenderà molto dalla durata della crisi e dalla portata dei suoi effetti sull’andamento dell’economia, e sugli affari dei singoli operatori, una valutazione sulla fondatezza in diritto di richieste di rinegoziazione dei contratti basate sulla minaccia di risoluzione per eccessiva onerosità sopravvenuta o di recesso per gravi motivi ai sensi dell’art. 27 ultimo comma della legge 392/1978 per il quale, per gravi motivi, il conduttore può recedere con preavviso di 6 mesi (soluzione che, se percorribile, comporterebbe, comunque, la cessazione dell'attività e il pagamento del canone contrattuale per il semestre).

In conclusione, allo stato delle cose appare quanto meno difficile sostenere il diritto del conduttore ad un'automatica riduzione del canone o addirittura la sospensione dello stesso (a meno della ipotesi dell'affitto di ramo d'azienda come abbiamo argomentato sopra). Alla luce di quanto fin qui osservato, e al netto di nuove disposizioni di legge, in questa situazione al momento è possibile ed è consigliabile chiedere al locatore in via bonaria la riduzione del canone, e facendo leva sull'art. 65 del Decreto Cura Italia" che riconosce un credito d'imposta nella misura del 60 per cento dell'ammontare del canone di locazione, relativo al mese di marzo 2020, si potrebbe chiedere la riduzione del 40% quantomeno per tutta la durata dell'emergenza coronavirus.

SE IL LOCATORE DICE NO? SI VA IN MEDIAZIONE

In caso di rifiuto il conduttore potrà, ed è consigliato, convocare lo stesso in mediazione (in tema di locazione è obbligatorio esperire tale procedimento come previsto dal D.Lvo 28/10), e nel caso di fallimento adire la via giudiziale senza aspettare che sia il proprietario a procedere con ricorso per decreto ingiuntivo o addirittura con la convalida di sfratto di morosità. La pendenza della mediazione, infatti, potrebbe offrire al giudice delle valide motivazioni per rigettare l'istanza di provvisoria esecuzione (art. 648 codice di procedura civile) o l'eventuale rilascio dell'immobile (art. 665 cpc)..

A cura di Michele La Rocca

Avvocato del foro di Vibo Valentia



 

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