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Condominio e mediazione civile, fondamentale la delibera dell'assemblea

L'amministratore non può partecipare alle attività di mediazione privo della delibera dell'assemblea, in quanto senza apposito mandato conferitogli con la maggioranza di cui all'art. 1136, comma 2 c.c., è altrimenti comunque sprovvisto del potere di disporre dei diritti sostanziali che sono rimessi alla mediazione.

Lo ha ribadito in una recente ordinanza la Corte di Cassazione, la n. 10486 del 6 giugno 2020 (II sezione civile), La Suprema Corte con l'ordinanza in questione non solo offre uno spunto per riesaminare tutta la questione della mediazione civile in rapporto alle controversie del condominio, ma anche per fare il punto sugli oneri che l’amministratore di condominio è tenuto ad assolvere qualora il condominio venga chiamato in mediazione civile. Gli Ermellini nell'ordinanza in esame sono partiti dall’art. 71-quater delle disposizioni di attuazione del codice civile, introdotto dalla legge 220/2012 per disciplinare il procedimento di mediazione per le controversie in materia di condominio.

L'art. 71 quater disp. att. codice civile

«1. Per controversie in materia di condominio, ai sensi dell'articolo 5 del dlgs 4 marzo 2010n. 28, si intendono quelle derivanti dalla violazione o dall'errata applicazione delle disposizioni del libro III, titolo VII, capo II, del codice e degli articoli da 61 a 72 delle presenti disposizioni per l'attuazione del codice.

2. La domanda di mediazione deve essere presentata, a pena di inammissibilità, presso un organismo di mediazione ubicato nella circoscrizione del tribunale nella quale il condominio è situato.

3. Al procedimento è legittimato a partecipare l'amministratore, previa delibera assembleare da assumere con la maggioranza di cui all'articolo 1136, secondo comma, del codice.

4. Se i termini di comparizione davanti al mediatore non consentono di assumere la delibera di cui al terzo comma, il mediatore dispone, su istanza del condominio, idonea proroga della prima comparizione.

5. La proposta di mediazione deve essere approvata dall'assemblea con la maggioranza di cui all'articolo 1136, secondo comma, del codice.

6. Se non si raggiunge la predetta maggioranza, la proposta si deve intendere non accettata.

7. Il mediatore fissa il termine per la proposta di conciliazione di cui all'articolo 11 del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, tenendo conto della necessità per l'amministratore di munirsi della delibera assembleare.».

Tale articolo, dunque, specifica da una parte quali siano le controversie condominiali per cui la mediazione è obbligatoria e, dall’altra, ne regola le modalità di svolgimento fino alla formazione dell’eventuale accordo.

Detto questo, la prima domanda a cui dare risposta riguarda la competenza territoriale relativamente all'organismo di mediazione a cui rivolgersi. La risposta ci viene fornita dal combinato tra la norma codicistica (art. 23 c.p.c.) e l'art. 4 del dlgs. 28/2010, che individuano la competenza territoriale dell’organismo che ha sede nel luogo del giudice territorialmente competente, ovvero quello del luogo in cui è situato il condominio. Il privilegio della deroga della competenza territoriale riservato al condominio trova la sua ratio nella considerazione che, indipendentemente dal foro generale dei condomini, il fulcro degli interessi controversi in liti di questo genere risiede fisicamente nell’edificio medesimo e che, conseguentemente, lo spostamento della mediazione in altri luoghi finirebbe per alterare un rapido e agevole confronto fra le parti.

Condominio, quando la mediazione è obbligatoria?

Quali sono le controversie del condominio che devono necessariamente passare per la mediazione civile, pena l'improcedibilità della domanda in sede giudiziale? Ce lo dice il primo comma dell'art 71 quater in esame, il quale circoscrive l’obbligatorietà della mediazione alle sole vertenze condominiali in cui venga in rilievo la violazione o l’errata applicazione degli artt. 1117 e 1139 c.c. e degli artt. 61-72 delle disposizioni di attuazione del codice civile.

Vi rientrano, pertanto, oltre alle questioni relative alle parti comuni del condominio, anche questioni relative alla nomina, revoca ed obblighi dell’amministratore (articolo 1129 c.c.); alle attribuzioni dell’amministratore (articolo 1130 c.c.); al rendiconto condominiale (articolo 1130 bis c.c.); o, ancora, alle attribuzioni dell’assemblea dei condomini (articolo 1135 c.c.), alla validità delle deliberazioni (articolo 1136 c.c.), all’impugnazione delle delibere assembleari (articolo 1137 c.c.), al regolamento di condominio (articolo 1138 c.c.); alla riscossione dei contributi condominiali (articolo 63 disp. att. c.c.), alla modifica delle tabelle millesimali (articolo 69 disp. att. c.c.).

Nella disciplina della mediazione rientrano anche le controversie in tema di riscossione dei contributi ma, va precisato che, a norma dell'art. 5 del dlgs 28/2010 la mediazione non si applica "nei procedimenti per ingiunzione, inclusa l'opposizione, fino alla pronuncia sulle istanze di concessione e sospensione della provvisoria esecuzione"; ciò significa che la disciplina della mediazione obbligatoria può scattare nei procedimenti di opposizione al decreto ingiuntivo, solo a seguito della pronuncia giudiziale sulla sospensione o sulla provvisoria esecuzione che normalmente avviene in prima udienza.

Esclusi dalla mediazione sono i procedimenti cautelari e di istruzione preventiva, i procedimenti di sfratto, i procedimenti possessori, i procedimenti incidentali in materia di esecuzione, i procedimenti in camera di consiglio.

Vengono escluse, inoltre, tutte quelle controversie in cui il condominio venga a trovarsi per ragioni estranee a dissidi che non riguardano il rapporto tra condomini, ma tra singoli condomini e esterni.

Chi rappresenta il condominio nelle controversie?

Ovviamente in via generale l'amministratore, ma in sede di mediazione l'art 71 quater dal comma 3, ci dice che l'amministratore deve essere autorizzato a comparire al primo incontro del procedimento di mediazione dall'assemblea dei condomini e, successivamente, ad approvare la proposta di conciliazione eventualmente formulata dalla controparte ovvero dal mediatore. Tali decisioni possono essere assunte nel rispetto degli ordinari quorum funzionali e strutturali ex art. 1136, 2° comma, c.c., ossia con il voto di tanti condomini che rappresentino la maggioranza degli intervenuti all’adunanza ed almeno la metà del valore della costruzione.

Cosa succede se per la data di convocazione dell'organismo di mediazione l'amministratore non abbia potuto convocare l'assemblea? Sempre l'art 71 quater prevede che il mediatore, se richiesto, dispone idonea proroga per consentire all’amministratore di interpellare l’assemblea. Quanto alla proposta di mediazione, il quinto e al sesto comma, prevedono che la stessa venga approvata dall'assemblea con la maggioranza richiesta dall'art. 1136, secondo comma, codice civile. A tal fine, il termine di sette giorni fissato in linea generale per l'accettazione o meno della proposta (art. 11 d.lgs. n.28/2010) può essere derogato dallo stesso mediatore in ragione della "necessità per l'amministratore di munirsi della delibera assembleare".

Ricordiamo, infine che comunque il termine massimo, oltre il quale non è possibile andare, per la conclusione della mediazione, anche in materia condominiale (nonostante la complessità dei passaggi da effettuare) è di tre mesi e non è prevista alcune deroga.

Necessità delle delibere condominiali

Quanto abbiamo fin qui detto è di fondamentale importanza per il condominio, come vedremo, in quanto - come è noto -  l’art. 8 comma 4 bis del dl 28/2010 prevede per la mediiazione civile in generale che: «dalla mancata partecipazione senza giustificato motivo al procedimento di mediazione il giudice può desumere argomenti di prova nel successivo giudizio ai sensi dell’articolo 116, secondo comma, del codice di procedura civile. Il giudice condanna la parte costituita che, nei casi previsti dall’articolo 5, non ha partecipato al procedimento senza giustificato motivo, al versamento all’entrata del bilancio dello Stato di una somma di importo corrispondente al contributo unificato dovuto per il giudizio».

Abbiamo detto che è fondamentale che vengano compiuti, in mediazione, tutti i passaggi necessari con le modalità previste in assemblea condominiale. L'ordinanza della Corte di Cassazione in esame statuisce, infatti, il principio per cui il condominio, che non partecipi alla mediazione obbligatoria, autorizzando a ciò l'amministratore con le maggioranze prescritte dall’art. 1136, 2° comma, c.c., deve ritenersi assente alla mediazione, con ogni conseguenza a livello di improcedibilità delle domande proposte dal condominio.

In tema di mediazione, secondo i giudici di legittimità, non ha alcuna rilevanza che talune azioni giudiziali, per le quali la mediazione è obbligatoria, come le domande per il recupero dei contributi condominiali, afferiscano ai naturali poteri dell’amministratore ex art. 1130 c.c., e con riguardo alla quale perciò sussiste la legittimazione processuale di quest'ultimo ai sensi dell'art. 1131 c.c., senza necessità di autorizzazione o ratifica dell'assemblea. Pur in relazione alle cause inerenti all'ambito della rappresentanza istituzionale dell'amministratore, questi non può partecipare alle attività di mediazione privo della delibera dell'assemblea, in quanto l'amministratore, senza apposito mandato conferitogli con la maggioranza di cui all'art. 1136, comma 2 c.c., è altrimenti comunque sprovvisto del potere di disporre dei diritti sostanziali che sono rimessi alla mediazione, e, dunque, privo del potere occorrente per la soluzione della controversia (arg. da Cass. Sez. 3, 27/03/2019, n. 8473). Tale evenienza - osservano i giudici di piazza Cavour - non corrisponde, dunque, all'ipotesi contemplata dall'art. 5, comma 2 bis, del d.lgs. 4 marzo 2010, n. 28, il quale dispone che "quando l'esperimento del procedimento di mediazione è condizione di procedibilità della domanda giudiziale la condizione si considera avverata se il primo incontro dinanzi al mediatore si conclude senza l'accordo". Nel caso in cui l'amministratore non sia autorizzato con delibera assembleare, il tentativo di accordo in mediazione, ancor prima che mancato, è privo di giuridica possibilità. Spetta infatti all'assemblea (e non all'amministratore) il "potere" di approvare una transazione riguardante spese d'interesse comune, ovvero di delegare l'amministratore a transigere, fissando gli eventuali limiti dell'attività dispositiva negoziale affidatagli. Parimenti, l'art. 1129, comma 9, c.c. obbliga l'amministratore ad "agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale sia compreso il credito esigibile, a meno che non sia stato espressamente dispensato dall'assemblea", non rientrando, quindi, tra le attribuzioni dell'amministratore il potere di pattuire con i condomini morosi dilazioni di pagamento o accordi transattivi senza apposita autorizzazione dell'assemblea.

Riepilogando, l’art. 71-quater disp. att. c.c., ai commi 3 e 4, dunque, milita per una sequenza che si origini con il deposito della domanda di mediazione innanzi all’organismo territorialmente competente, si snodi con la convocazione dell’assemblea condominiale, prosegua (ove necessario) con l’istanza di differimento dell’incontro preliminare eventualmente fissato medio tempore e termini, appunto, con la comparizione dell’amministratore nella procedura, munito della delibera assembleare nel frattempo ottenuta.

Un rischio per l'amministratore

La Suprema Corte, infine, si sofferma, giustamemte, sui pericoli, anche in punto di responsabilità professionale, a cui si espone l’amministratore che introduca autonomamente l’azione giudiziale (quale atto di ordinaria gestione ex art. 1130 c.c.) senza preventivo coinvolgimento dell’assemblea condominiale. Una simile iniziativa appare perfettamente legittima, proprio perché, come già esposto, la nomina ad amministratore è singolarmente sufficiente, sotto il profilo della legittimazione processuale, all’esercizio dell’azione giudiziale, ma piuttosto rischiosa, in quanto, a fronte di un’eventuale disposizione iussu iudicis della mediazione, non avrebbe alcuna certezza che l’assemblea condominiale sia intenzionata ad autorizzarne l’adesione e che, dunque, la domanda giudiziale possa proseguire.

Michele la Rocca (avvocato e vice presidente AnAMec)

Redazione

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