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Covid19, assemblee condominiali vietate? Cosa può fare l'amministratore durante l'emergenza?

Con il divieto di svolgimento delle assemblee di condominio, come deve districarsi l'amministratore in questa situazione di emergenza da cormavirus? Diventa impossibile approvare rendiconti e preventivi di spesa o decidere su eventuali interventi di manutenzione straordinaria, come il bonus facciate che è previsto in scadenza a fine anno salvo eventuali proroghe.

L’impossibilità di svolgere riunioni assembleari è una delle conseguenze dei decreti e dei dpcm emanati dal Governo e dalla Presidenza del Consiglio dei Ministri che hanno vietato ogni forma di assembramento di persone in luoghi pubblici o aperti al pubblico, ma anche privati, in vigore fino al 3 maggio. Nelle faq del ministero dell'Interno è precisato come le assemblee condominiali siano vietate, a meno che non si svolgano con modalità a distanza

Cosa succede se si svolge una assemblea nonostante i divieti?

La relativa delibera sarebbe nulla e sempre impugnabile. Per tutti i partecipanti si aggiunge il rischio di vedersi comminata una sanzione amministrativa.

Assemblee svolte a distanza, è possibile, ma...

Allo stato attuale della normativa in tema condominiale non è pensabile sostituire regolari delibere condominiali con decisioni prese al di fuori di una riunione assembleare. Uno degli escamotage che qualcuno potrebbe pensare di utilizzare sarebbe di ricorrere alla sottoscrizione di un documento fatto girare da un condomino. In questo caso, però, mancherebbe non solo la discussione della questione da trattare ma, soprattutto, la contestualità delle votazioni. Quindi, non si può prescindere da un'assemblea, ma se questa fisicamente non si può svolgere per i divieti Covid19, csi può fare in via telematica. Il codice civile, in tale senso, non dice nulla (nel 1942 non poteva pensarsi ad una videcoconferenza...), né la riforma del condominio sembra aver preso in considerazione l'eventualità di una assemblea in videoconferenza. Ma non ha previsto neanche un divieto. L’articolo 1136 codice civile subordina la validità delle decisioni che vengono prese in sede di assemblea condominiale al numero dei suoi partecipanti. Questo infatti richiede, in seconda convocazione, la partecipazione di un numero di condomini che rappresenti un terzo del valore dell’edificio. L’articolo 1136 c.c. non precisa se la partecipazione debba essere fisica o possa essere anche virtuale.

Ulteriori valutazioni che potrebbero legittimare una versione remota dell’assemblea arrivano dalle Corte di Cassazione che con la sentenza 27163/2017 ha precisato che Le figure del presidente e del segretario non sono necessarie “perché la nomina del presidente e del segretario dell’assemblea dei condomini non è prevista da alcuna norma (come anche la redazione per iscritto del verbale che non incida su diritti reali immobiliari), le eventuali irregolarità formali relative alla nomina del Presidente e del segretario dell’assemblea dei condomini non comportano l’invalidità delle delibere dell’assemblea”. E anche la sottoscrizione del verbale da parte del presidente e del segretario non è obbligatoria: “Tanto meno sussiste, prima come dopo la Riforma del 2012, una disposizione di legge che prescriva (a differenza di quanto il Codice civile fa all’art. 2375, per le deliberazioni dell’assemblea delle società per azioni) che le delibere dell’assemblea dei condomini debbano constare da verbale sottoscritto dal presidente e dal segretario”. In teoria l'assemblea in remoto, è dunque possibile, ma ci sono delle questioni che la rendono quanto meno problematica.

Ammesso che l'amministratore decida di convocare una assemblea a distanza, dovrebbe accertarsi preventivamente e formalmente che tutti i partecipanti posseggano la tecnologia idonea a partecipare e durante l’assemblea in video conferenza bisognerebbe verificare che la linea in uso assicuri la compresenza dei partecipanti. Il tutto, anche considerata la nostra arretratezza telematica sembra altamente improbabile.

Quindi cosa fare? Forse sarebbe il caso di attendere gli sviluppi dell’infezione e delle prescrizioni Governative. I condomini, comunque, a prescindere dall’approvazione dei conti, devono continuare a versare le quote condominiali. Nessuna disposizione prevede la sospensione del versamento delle rate condominiali, neanche quelle emergenziali in tema di coronavirus.

Il ruolo dell'amministratore nell'emergenza Covid19

La manutenzione ordinaria può sempre essere decisa dall’amministratore nell’ambito dei poteri conferitigli dall’art. 1130 c.c., al n. 3. Infatti,le spese di manutenzione ordinaria e quelle relative ai servizi comuni non richiedono la preventiva approvazione dall’assemblea dei condomini in quanto trattasi di esborsi ai quali l’amministratore provvede in base ai suoi poteri e non come esecutore delle delibere dell’assemblea.

Quando un intervento straordinario sia urgente ed indifferibile, viene in soccorso l’art. 1135 ultimo comma del codice civile, sulla base del quale rientra fra i poteri dell’amministratore disporne l’esecuzione, provvedendo all’erogazione della relativa spesa, salvo comunque il suo dovere di riferirne quanto prima all’assemblea.

Non si può negare, però, che, in assenza di una delibera dell'assemblea di approvazione del preventivo delle spese e di fissazione della relativa rateazione, con determinazione delle date di scadenza e delle quote di contributo a carico di ciascun condomino, sorga il problema di reperire le somme necessarie per fare fronte alle spese per la conduzione dei servizi indispensabili per la vita del condominio. A tale proposito l’unica operazione possibile sembra quella di richiedere ai condomini, nello spirito di reciproca collaborazione, l’anticipazione di somme determinate in modo provvisorio in attesa che l'assemblea possa riunirsi.

m.l.r.

Redazione

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