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L'amministratore di condominio quanto dura in carica? Scopriamolo

Ai sensi dell'art. 1129 decimo comma del codice civile, l'incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata.

Pertanto la durata del mandato con rappresentanza (è questo il contratto che si mette in essere) dura un anno più uno. Che l'amministratore di condominio sia disciplinato secondo questo tipo di contratto, non è una novità, prima ancora della riforma, lo aveva statuito la Cassazione Civile a sezioni unite con la sentenza n. 9148/08. Tale definizione giurisprudenziale è stata, poi, recepita nell'art. 1129, quindicesimo comma del codice civile, dove adesso si legge: “Per quanto non disciplinato dal presente articolo si applicano le disposizioni di cui alla sezione I del capo IX del titolo III del libro IV”. Le norme che regolano il mandato con rappresentanza, appunto.

Questo non vuol dire che l'Assemblea dei condomini debba deliberare ogni anno sulla conferma o revoca dell'incarico, come vedremo.

Prima della riforma del condominio l'amministratore durava in carica un anno. Al termine di questo periodo di tempo egli doveva essere considerato cessato dall'incarico per scadenza del termine e proseguiva nel suo incarico in regime di prorogatio fino alla sua riconferma o revoca. La “prorogatio” è un istituto mutuato, in ambito condominiale, da altri settori giuridici e sta a significare la reggenza del mandato in capo al professionista oltre la relativa scadenza naturale.
Il famoso punto all'ordine del giorno "conferma o revoca" oppure "revoca o nuova nomina" cui si faceva riferimento negli ordini del giorno presenti nell'avviso di convocazione della assemblea erano frutto di una convenzione basata sulla consuetudine. Nessuna norma, infatti, imponeva all'amministratore d'inserire tale punto tra gli argomenti in discussione.
Ai sensi dell'art. 1135 del codice civile, infatti, al massimo bisognava discutere sulla sua "conferma ed eventuale retribuzione".
In mancanza di conferma, così come per il caso di mancata revoca, ad esempio per carenza dei quorum necessari, l'amministratore proseguiva nel suo incarico.
Dopo l'entrata in vigore della riforma del 2013, la situazione è leggermente cambiata. La durata dell'incarico resta sempre annuale, ma con rinnovo automatico per un altro anno. L'amministratore in ogni caso può benissimo alla scadenza del primo anno, non inserire all'ordine del giorno il punto sulla sua riconferma o meno. L'amministratore dovrà inserire il punto all'o.d.g. Soltanto se i condomini, prima della convocazione, gli chiederanno di discutere della sua revoca. In questo caso occorre che i condomini, come previsto dell'articolo 66 delle norme di attuazione del codice civile, ne facciano specifica richiesta. Perché la richiesta possa essere presa in considerazione occorre che sia firmata da almeno due condomini che possiedano almeno un sesto dei millesimi.
LA GIURISPRUDENZA. Il Tribunale di Milano ha avuto modo di affermare che «l'omesso inserimento all'ordine del giorno dell'assemblea, alla scadenza del primo anno di mandato dell'amministratore, della nomina di quest'ultimo è conforme alla nuova disciplina del condominio, la quale prevede la durata in carica dell'amministratore per un anno, tacitamente prorogabile per un altro anno, salvo delibera di revoca» (Trib. Milano 7 ottobre 2015, in Arch. locazioni 2018, 6, 680, in senso conf. Trib. Cassino 21 gennaio 2016 n. 1186). Non ci sono allo stato decisioni che abbiano considerato la situazione immutata rispetto al passato.
INCARICO ANNUALE E RINNOVO AUTOMATICO A TEMPO INDETERMINATO. Un'altra tesi che ha trovato sostenitori tra gli studiosi del diritto condominiale, è stata altresì fatta propria della giurisprudenza di merito. E cioè che l'incarico dell'amministatore, in mancanza di revoca, si rinnovi automaticamente e a tempo indeterminato.
In particolare, con una sentenza del marzo 2018, il Tribunale di Bologna ha avuto modo di affermare che l'art. 1129, decimo comma del codice civile laddove prevede che l'incarico di amministratore "si intende rinnovato per eguale" durata ribadisce, rispetto alla previgente disciplina, la durata annuale dello stesso e stabilisce, inoltre, in assenza di revoca, l'automaticità della sua rinnovazione alle medesime condizioni contrattuali, non soltanto in occasione della scadenza del termine del primo anno, bensì di anno in anno senza interruzioni e, conseguentemente, senza necessità di deliberazioni assembleari sulla conferma" (Trib. Bologna 29 marzo 2018 n. 20322).

A questi deve aggiungersi il decreto della Corte di Appello di Palermo del 6 maggio 2019 con il quale i giudici siciliani hanno sottolineato come il mandato dell'amministratore è da ritenersi addirittura sine die. In tal senso, viene meno la necessità di ricorrere all'istituto della prorogatio per giustificarne l'attività oltre l'anno o il biennio di gestione. In quanto tale, l'amministratore è sempre revocabile, laddove ponga in essere delle gravi irregolarità. Pertanto, l'assemblea non sarà più tenuta a deliberare in tema di conferma dell'amministratore, a meno che lo stesso abbia inteso convocare l'adunanza, palesando così le sue dimissioni.
Affinché si perfezioni il rinnovo tacito, però, occorre (e qui viene chiamato in gioco l'art.1129 comma 14 del codice civile) che l'amministratore abbia cura di precisare il proprio compenso ai condomini per l'esercizio in divenire.

Avv. Michele La Rocca

Foro di Vibo Valentia

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